2012年5月24日木曜日

サエキtakken♪予想 -5/24

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎


●　出題予想
【借々法・借地権の存続期間】
出題予想★★★★☆
借地法からは、例年１問が出題されます。

存続期間は、大切な基本部分です。
しっかり覚えておきましょう。


●　予想問題
次の記述について、借地借家法の規定により、正誤をつけよ。

Ａが所有する甲土地を、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するＢに貸す
場合、ＡＢ間の土地賃貸借契約の期間は、ＡＢ間で２５年と合意すればそのと
おり有効である。


●　ポイント
・借地権の存続期間は【３０年】
　⇒　ただし、これより長い期間を定めたときは、その期間

●　答え
誤　借地権の存続期間は、２５年と定めた場合でも、３０年である。


●　＋α
・更新後の期間は【１０年】（最初の更新は２０年）
　⇒　ただし、これより長い期間を定めたときは、その期間


●●　テキストには書かれない理解の基礎
民法では、土地賃貸借契約の最長期間は２０年としています。
しかし、借地法では、借主保護の観点から最短期間を３０年としています。

これは、借地権者は土地の上に建物を建てるところ、通常の建物であれば、３
０年以上は使えることから、長期間借りられるようにしているわけです。

土地建物は、社会生活上の基盤となるため、保護の度合いが強くなっています。


●○　編集後記
ありがとうございます。
朝からG'N'Rトリビュートを聴いています。
やっぱり、ガンズはいいなぁ。

勉強がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!

2012年5月22日火曜日

サエキtakken♪予想 -5/22 

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎


●　出題予想
【不法行為・共同不法行為者の責任】
出題予想★★★★☆
不法行為はよく出る項目です。
今年の出題可能性は高いです。
過去問はしっかりと潰しておきましょう。

共同不法行為はよく出ます。
押さえておきましょう。


●　予想問題
次の記述について、民法の規定及び判例により、正誤をつけよ。

加害者Ａ・Ｂが、民法第719条により共同不法行為者の責任を負う場合、被害
者Ｃは、Ａ・Ｂの双方に対して損害の全額について賠償を請求することができ
る。


●　ポイント
・共同不法行為　⇒　【連帯して】責任を負う
　∴被害者は、【全員に同時に全額】の損害賠償請求ができる

●　答え
正　Ｃは、Ａ・Ｂ双方に損害全額の賠償請求ができる。


●　＋α
・共同不法行為　⇒　連帯してるが、原則【絶対効はない】（不真正連帯債務）


●●　テキストには書かれない理解の基礎
共同不法行為の規定は、被害者救済のために設けられています。
被害者は、加害者全員に同時に全額の請求ができます。
つまりは、加害者は連帯債務を負うことになります。

しかしながら、ここは注意が必要です。
ここの連帯債務は、不真正連帯債務（判例）という特殊な連帯債務です。
これは、通常の連帯債務と異なり、原則絶対効がありません。

じつは、これも被害者を救済するための論理です。
絶対効がある連帯債務だと、混同・更改・相殺・時効・免除などによ
り、すべての加害者の債務が消滅（一部消滅）してしまうおそれがあります。
そうすると、被害者保護の観点からしてよくないわけです。
ですから、そういった事由があっても、それは他の加害者には影響を及ぼさな
いということにしています（不真正連帯債務）。

このあたりは、テキストではお目にかからないと思います。
しかしながら、本試験では訊かれていますので、できれば頭の片隅に留めてお
いてください。
今年は、出題可能性があります。


●○　編集後記
権利関係は、おもしろいけど・・・
深入りは禁物です。

がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!

2012年5月21日月曜日

サエキtakken♪予想 -5/21 

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎
●　出題予想
【不法行為・使用者責任】
出題予想★★★★☆
不法行為はよく出る項目です。
今年の出題可能性は高いです。
過去問はしっかりと潰しておきましょう。

使用者責任は、もっとも出題頻度の高いところです。
正確に押さえておいてください。


●　予想問題
次の記述について、民法の規定及び判例により、正誤をつけよ。

事業者Ａが雇用している従業員Ｂが事業の執行につき、Ｃに対し不法行為行を
行った。Ａが使用者としての損害賠償責任を負担した場合、、ＡはＢに求償す
ることができるが、損害の公平な分担という見地から、信義則上相当と認めら
れる限度においてなすことができる。


●　ポイント
・使用者が損害賠償　⇒　被用者に【求償できる】（信義則上相当な限度）


●　答え
正　使用者Ａが被害者Ｃに対して損害を賠償した場合、被用者Ｂに求償するこ
とができ、その額は、信義則上相当と認められる限度に限られる。


●　＋α
・使用者は、被用者の【事業の執行について】の不法行為による損害賠償の責
任を負う


●●　テキストには書かれない理解の基礎
被用者が事業の執行について不法行為を行った場合、その被用者は直接の加害
者であるため、当然不法行為による責任を負います。
そして、この場合にはその被用者を雇用していた使用者にも責任が及びます。

これは、使用者は、被用者を用いることで利益を拡大しているのだから、その
活動の一環で、発生した損害は負担すべきである、という考えに基づいていま
す。

しかし、使用者が被害者に対して損害を賠償した場合には、直接の加害者であ
る被用者に対して、求償できます。
これは、使用者はあくまでも代位して損害を負っているに過ぎないので、直接
の加害者に責任を負担させる趣旨です。
しかしながら、全額を被用者に負担させるのは、公平ではないので、求償権に
制限がかけられています。
この限度は、信義則上相当な限度とされています。

つまり、以下の点を押さえておきましょう。
・被害者は、被用者・使用者両者に損害賠償請求できます。
・使用者が損害を賠償した場合、被用者に求償できます。
・求償の範囲は、信義則上相当な限度です。


●○　編集後記
今の時期に、権利関係はしっかりと理解しておきましょう。


○ひとこと○
金環日食見ました。
ちょうど曇っていて、肉眼でもきれいに見ることができました。
円がふたつ重なって、神秘的。
<`〜´>

サエキ　(^O^)／

2012年5月17日木曜日

サエキtakken♪予想 -5/17

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎

●　出題予想
【受任者の注意義務】
出題予想★★★☆☆
今年は、委任が訊かれる可能性があります。
訊かれた場合、受任者の注意義務が出題される可能性が高いです。
覚えておきましょう。


●　予想問題
次の記述について、民法の規定により、正誤をつけよ。

委任契約において、有償の合意をした場合、受任者は「善良な管理者の注意」
をもって事務を処理しなければならないが、無償の合意をした場合、受任者は
「自己の財産におけると同一の注意」をもって事務を処理しなければならない。

●　ポイント
・受任者　⇒　【善管注意義務】


●　答え
誤　委任契約における受任者の注意義務は、善管注意義務である。無償であっ
ても変わらない。


●　＋α
・委任契約は、各当事者が【いつでも】解除できる


●●　テキストには書かれない理解の基礎
委任契約は、委任者と受任者の信頼関係を基礎に成立します。
委任の理解はすべてここに帰結すると、分かりやすいです。

信頼を基にする契約のため、原則は報酬はないということになっています。
ですから、報酬を受けたい場合には、別途有償の特約規定が必要です。
弁護士に訴訟を頼む委任（準委任）契約の場合、当然に報酬規程を定めるのが
、実務上の取り扱いです。

委任契約は当事者がいつでも解除することができます。
これは、相手方が信頼できなくなった場合、委任契約の基礎である信頼関係が
崩れているわけですから、契約を維持することが困難だからです。
たとえば、税理士に委任（準委任）したけれども、その業務に信頼がおけなく
なった場合に、委任者はいつでも自由に契約解除ができる、ということです。


●○　編集後記
法律の規定には、きちんと理由があります。
その理由を理解しておくことが、勉強の助けになります。

がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!


○ひとこと○
問題作成⇒講義⇒問題作成⇒講義、
のくり返しの毎日です。

毎年今の時期は締切りに追われてます。
今年はさらにハードな気が・・・

例年だと、これが終わると、次は講義ラッシュですが・・・
今年はどうなることやら。
<`〜´>

サエキ　(^O^)／
saeki.takken@gmail.com

2012年5月14日月曜日

サエキtakken♪予想 -5/14

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎


●　出題予想
【賃借権の譲渡及び転貸の制限】
出題予想★★★☆☆
賃貸借はしっかりと勉強しておきましょう。
借地借家法を理解するためには、前提知識として民法賃貸借の知識が必要です
。
また、賃貸借の知識だけを一問出題することもあります。
昨年も、賃貸借の知識問題が一問出題されました。
要注意です。

賃借権の譲渡及び転貸の制限は、借地借家法の問題でも使う知識です。その内
容についてもしっかりと理解しておきましょう。


●　予想問題
次の記述について、民法の規定により、正誤をつけよ。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない。


●　ポイント
・【賃貸人の承諾】を得なければ、転貸できない


●　答え
正　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができない。


●　＋α
・【無断転貸】がなされ、賃借人が第三者に使用収益させたとき、賃貸人は、
契約を解除することができる


●●　テキストには書かれない理解の基礎
賃貸借契約は、貸主借主との信頼関係が契約の基礎として存在します。
つまり、Ｂなら賃料払えそうだ、きれいに物を使ってくれそうだ、じゃあ、Ｂ
に貸そう、というのを背景に、ＡＢ賃貸借契約が成立するわけです。

Ａは自己の所有物をＢだったら良し、という考えのもとに物を賃貸するわけで
す。
したがって、ＢがＣに物を転貸しようというときには、やはり、Ａの意向を聞
く必要があるわけです。
Ｃに使わせてもいいか、と聞くわけです。
これが、転貸についての賃貸人の承諾の意義です。

なお、本試験では以下の判例がよく出ます。

『（無断転貸がなされたときでも、）賃貸人に対する背信行為と認めるに足ら
ない特段の事情がある場合は、賃貸人は解除できない。』

理解としては、賃貸借契約は貸主借主間の信頼関係が基礎にある、ということ
を押さえておきましょう。
つまり、信頼関係が壊されていないのならば、無断転貸がなされたとしても、
解除できませんよ、ということをいっている判例です。


●○　編集後記
先日、使用貸借についての理解を訊きました。
その回答を書きます。

Ｑ：使用貸借の場合、貸主に修繕義務があるでしょうか？
ありません。
使用貸借の場合、貸主は賃料をもらいませんので、修繕義務はありません。

Ｑ：借主が通常の必要費を支出した場合、貸主に償還請求できるでしょうか？
できません。
使用貸借の場合、貸主に修繕義務はありませんから、通常の必要費に関しては
、借主が負担する必要があります。

以上の点は、賃貸借と異なるところです。
賃料を受けるかうけないか、という理解から覚えておいてください。

勉強がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!

2012年5月12日土曜日

サエキtakken♪予想 -5/12

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎


●　出題予想
【賃貸物の修繕】
出題予想★★★☆☆
賃貸借はしっかりと勉強しておきましょう。
借地借家法を理解するためには、前提知識として民法賃貸借の知識が必要です
。
また、賃貸借の知識だけを一問出題することもあります。
昨年も、賃貸借の知識問題が一問出題されました。
要注意です。

賃貸物の修繕については、賃貸人の義務・必要費・有益費とも正確にしておき
たいところです。


●　予想問題
次の記述について、民法の規定により、正誤をつけよ。

動産の賃貸借契約の賃貸人は、原則として、賃貸借の使用収益に必要な修繕を
行う義務を負わない。


●　ポイント
・賃貸人は、賃貸物の【修繕義務】を負う


●　答え
誤　賃貸人は修繕義務を負う。


●　＋α
・【必要費】　⇒【直ちに】賃貸人に償還請求できる
　【有益費】　⇒【賃貸借終了時に】賃貸人の選択により、支出金額又は増加
額を償還しなければならない

●●　テキストには書かれない理解の基礎
賃貸人は、賃借人から賃料を受ける以上、十全の物を提供すべきであることか
ら、賃貸人には目的物の修繕義務があります。
賃貸人には、賃借人に目的物を使用収益させる義務があり、目的物に瑕疵があ
れば、直さないといけないわけです。

もし使用収益の妨げとなる瑕疵について賃借人が修繕を行った場合、賃借人は
それを必要費として直ちに賃貸人に償還請求ができます。
これは、そもそも賃貸人が負担すべき出費だからです。

賃貸人の修繕義務と、必要費の関係が理解できてると、いいです。

では、使用貸借の場合、貸主に修繕義務があるでしょうか？
また、借主が通常の必要費を支出した場合、貸主に償還請求できるでしょうか？
考えてみてください。


●○　編集後記
民法は様々なバランスを考えて、作られています。
賃貸借⇒賃料をもらって貸す
使用貸借⇒タダで貸す

お金のやり取りがあるかないかで、当然バランスが変わります。
そこが理解できていれば、暗記項目もすんなり頭に収まります。
このあたりに着目してテキストが読めるようになると、法律に強くなれます。

勉強がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!

サエキtakken♪予想 -5/10 

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎
●　出題予想
【賃貸借の存続期間】
出題予想★★☆☆☆
賃貸借はしっかりと勉強しておきましょう。
借地借家法を理解するためには、前提知識として民法賃貸借の知識が必要です
。
また、賃貸借の知識だけを一問出題することもあります。
昨年も、賃貸借の知識問題が一問出題されました。
要注意です。

存続期間については、借地借家法と規定が異なります。
正確にしておきましょう。


●　予想問題
次の記述について、民法ないしは借地借家法の規定により、正誤をつけよ。

平置きの駐車場用地として利用するために土地の賃貸借契約を締結する場合、
当該土地賃貸借契約の期間について、賃貸人賃借人の間で30年と合意したとき
は、20年の土地賃貸借契約として効力を生じる。


●　ポイント
・民法賃貸借⇒２０年より長い期間を定めた場合、期間２０年とする


●　答え
正　平置きの駐車場用地として土地賃貸借契約を締結した場合、借地借家法の
適用はなく、民法の賃貸借の規定が適用される。民法賃貸借の規定では、当事
者が２０年より長い期間を約定したとしても、期間２０年の賃貸借契約とする。


●　＋α
・借地借家法・借地権の存続期間は３０年
　⇒　それより長い期間を定めたときは、その期間とする


●●　テキストには書かれない理解の基礎
民法では賃貸借契約の最長期間を２０年としています。
２０年間という長期間の賃貸借の規定ですので、動産のためというよりも土地
のための規定です。
そこで、土地所有者の土地利用を妨げ、土地所有者があまりにも経済的に不利
になるおそれがあるため、民法では最長期間を２０年として、上限を規定しま
した。
いわば土地所有者保護の観点から規定がなされています。

それに対して、借地借家法では、この点を修正しています。
借地借家法では、土地を借りて建物を建てる借地権者を保護する規定をおいて
います。
この場合、上限はなく最低でも３０年の存続期間を規定しています。

つまり、保護する観点が違いますので、存続期間の規定の仕方も異なっている
わけです。
このあたりをちょっと知っていると、数字の覚え方も楽になってくるかと思い
ます。


●○　編集後記
今回扱った、存続期間の年数についても、理解の部分はあります。
それぞれ規定の仕方が異なりますから、そのあたりを覚えるには役に立つと思
います。

宅建試験は法律の資格試験。
法律は奥が深いです。
勉強すればするほど、理解の部分はいくらでも掘り下げられます。
細かい知識を覚えていくよりも、基本知識の理解が正確な方が、本試験では役
立つことが多いです。

ただ、正確な暗記の上に理解は存在しますので、曲解しないように。
基礎知識の暗記⇒深い理解、です。

勉強がんばってください。
サエキ(ー_ー)!!

2012年5月10日木曜日

サエキtakken♪予想 -5/9

◎サエキ先生の宅建出題予想♪─予想論点から学ぶ宅建の基礎

●　出題予想
【集会の招集】
出題予想★★☆☆☆
区分法は、管業・マン管を受験される方は、しっかり勉強してください。
宅建だけを受験するのであれば、深入りせず本試験で複数回訊かれている箇所だけ勉強して
ください。

集会の招集はよく訊かれています。
覚えておいてください。


●　予想問題
区分法に関する次の記述につき、正誤をつけよ。

区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の
目的たる事項を示して、集会の招集をすることができるが、この定数は規約で別段の定めを
することができる。


●　ポイント
・集会の招集請求⇒【５分の１】以上、ただし、規約で【減ずる】ことができる


●　答え
誤　集会招集請求の定数は、規約で減ずることはできる。しかし、加重することはできない
。したがって、規約で別段の定めをすることができる、は誤りである。


●　＋α
・管理者は、少なくとも毎年【１回】集会を招集しなければならない


●●　テキストには書かれない理解の基礎
集会は、管理組合の最高意思決定機関です。
つまり、マンションについての重要な事項を決定する集まりということになります。

この集会は原則として、管理者が招集します。
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、集会を開いてほしいと
きは、管理者に集会を開いてくれと、請求することができます。

管理組合には、管理者がいない場合があります。
その場合は、さきほどの要件を満たした区分所有者は、自分たちで集会を開くことができま
す。

なお、集会招集の「区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するもの」とい
う要件は、規約で減ずることはできますが、加重することはできません。
この点、本試験で訊かれていますので、覚えておいてください。


●○　編集後記
毎日ちょっとずつでも過去問演習をしましょう。
１０問ぐらいずつできるといいですね。
難しければ、５問ずつでも・・・

わたしも毎日メルマガのためにちょっとずつ基本書を読んでいます。
何回も読んでいるはずなのに、やっぱり新しい発見があります。

まとめて勉強するのもいいですが、少しずつ勉強するのもまたいいものです。
効率性だけではない、新しい発見があります。

勉強がんばってください。

サエキ(ー_ー)!!
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